빚내서 집사라 시즌2 끝?, 부동산 거래량 급감, 하락중, 이제 안전자산이 아닌걸까?

출처:국민일보

2020~2021년 부동산 시장은 전례 없는 호황을 누렸습니다. 금리 인하와 대출 확대 정책에 힘입어 많은 사람들이 "영끌(영혼까지 끌어모아 대출)"이라는 방식으로 부동산 시장에 뛰어들었습니다. 그러나 금리 상승과 대출 규제가 이어지면서, 한때 과열됐던 시장은 이제 냉각기에 접어들었고, 많은 이들이 경제적 어려움에 직면했습니다. 이번 글에서는 "빚내서 집사라 시즌 2"의 배경과 현재 시장 상황, 그리고 영끌 투자자들이 겪는 위기에 대해 알아보겠습니다.

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1. 영끌, 부동산 과열기를 부추긴 주요 요인

1) 대출과 저금리 시대

2020년대 초, 정부는 대출을 확대하며 시장에 유동성을 공급했습니다. 많은 젊은이들이 이를 기회로 삼아 생애 최초로 집을 구매하거나 부동산 투자에 뛰어들었습니다.

• 다양한 대출 상품: 신용대출, 보금자리론, 3~40년 장기 모기지 대출 등을 통해 종잣돈 1억 원으로도 6억 원 이상의 아파트를 구매할 수 있었습니다.
• DSR(총부채원리금상환비율) 미적용: 당시 DSR 규제가 느슨했기 때문에 고소득층뿐 아니라 중산층과 젊은 층도 무리한 대출을 받을 수 있었습니다.
• 초저금리 환경: 4%대의 신용대출 금리로 자금 조달이 가능했고, "집값은 계속 오른다"는 믿음이 사람들을 부동산 시장으로 이끌었습니다.

2) '똘똘한 한 채' 신화

"강남 불패", "똘똘한 한 채"와 같은 슬로건은 특정 지역과 신축 아파트에 대한 수요를 극대화했습니다.

• 강남권, 한강변, 신축 아파트 등은 공급 부족과 희소성으로 인해 끊임없는 가격 상승을 경험했습니다.
• 한강 조망 아파트: 같은 단지 내에서도 한강이 보이는 아파트는 10억 원 이상의 프리미엄이 붙는 경우도 있었고, 이는 투자 심리를 더욱 부추겼습니다.

그러나 이러한 시장 과열은 금리 상승과 대출 규제라는 현실에 부딪히며 급격히 냉각되고 있습니다.

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2. 강남 로또 청약 열풍과 그 후폭풍

1) 로또 아파트의 인기

2021~2022년, 강남의 신축 아파트는 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하며 "로또 아파트"로 불렸습니다.

• 청담 루엘: 670대 1의 경쟁률을 기록.
• 잠실 레미안 아이파크: 300대 1의 경쟁률을 기록.
• 방배 6구역, 구마을 3지구: 강남권 신규 분양 단지들은 수백 대 1의 경쟁률을 보이며 수요자들의 관심을 끌었습니다.

이러한 분양 열기는 높은 분양가에도 불구하고 수익성을 기대한 투자자들로 인해 더욱 과열되었습니다. 그러나 높은 분양가를 감당하기 위한 대출과 고금리의 압박은 이제 투자자들에게 큰 부담으로 다가오고 있습니다.

2) 고분양가의 함정

강남 신축 아파트의 분양가는 20억 원을 초과하는 경우가 많아 대출 없이는 자금 마련이 어려운 상황입니다.

• 둔촌주공 사례:
  • 둔촌주공은 7천억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 중단되면서 유동성 위기에 처했습니다.
  • 이를 해결하기 위해 가계 부채를 활용한 자금 조달이 추진되었지만, 잔금 대출 실행에 차질이 생기며 큰 위기를 겪고 있습니다.

이처럼 고분양가와 대출 규제는 "로또 아파트"로 불렸던 신축 아파트의 매력마저 감소시키고 있습니다.

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출처:1코노미뉴

3. 가계 부채 증가와 대출 규제의 악순환

1) 가계 부채 급증

"빚내서 집사라 시즌 2"는 가계 부채 급증을 불러왔습니다.

• 대출 완화 정책: 대출 규제를 완화해 주택 구매를 독려한 결과, 가계 부채는 역대 최고치를 기록했습니다.
• 대출 연체 증가: 금리 인상으로 인해 이자 부담이 커지면서 대출 연체율 또한 높아지고 있습니다.

2) 대출 규제의 역효과

정부는 가계 부채를 줄이기 위해 대출 규제를 강화했지만, 이는 시장에 새로운 문제를 초래하고 있습니다.

• 대출 공급 부족: 은행권은 신규 대출을 제한하고 기존 대출 회수에 나서고 있습니다.
• 2금융권으로의 이동: 대출을 받기 어려운 수요자들은 상대적으로 금리가 높은 2금융권으로 눈을 돌리고 있으며, 이는 새로운 금융 위기를 초래할 가능성이 있습니다.

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4. 영끌의 몰락과 유동성 위기

1) 영끌 투자자들의 어려움

금리 상승과 집값 하락은 영끌 투자자들에게 심각한 영향을 미치고 있습니다.

• 노도강(노원·도봉·강북):
  • 영끌로 매입된 아파트는 한때 6억 원까지 올랐으나 현재는 반토막이 난 상태입니다.
  • 경매 물건이 늘어나고 있지만 낙찰을 받으려는 투자자도 부족합니다.
• 초영끌 투자자:
  • 20억 원이 넘는 분양가에도 "로또 아파트"를 기대하며 청약에 당첨된 투자자들은 대출 실행 문제로 큰 어려움을 겪고 있습니다.

2) 유동성 블랙홀의 확산

서울과 수도권의 주요 재건축 단지들은 대규모 자금 조달이 필요한 상태지만, 대출 실행이 어려운 환경이 지속되고 있습니다.

• 반포, 용산, 목동, 한남동: 주요 재건축 단지들은 자금을 마련하지 못해 유동성 위기에 빠져 있습니다.
• 둔촌주공 잔금 대출: 잔금 대출 문제는 둔촌주공에 국한되지 않으며, 서울과 수도권의 대부분 신규 아파트에 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

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5. 금리와 환율: 유동성 위기의 원인

1) 고금리 환경의 지속

미국 연준(Fed)의 금리 인하가 지연되면서 고금리 환경이 지속되고 있습니다.

• 미국 국채 금리 상승은 한국의 시장 금리에도 직접적인 영향을 미치고 있으며, 이는 대출 여건을 더욱 악화시키고 있습니다.
• 인플레이션이 완화되지 않으면서 금리 인하 가능성은 낮아지고 있습니다.

2) 강달러와 환율 상승

환율이 1,400원을 초과하며 강달러 환경이 지속되고 있습니다.

• 환율 상승은 수입 물가 상승과 생활비 증가로 이어져 인플레이션 압력을 가중시키고 있습니다.
• 이는 금리 인하를 더욱 어렵게 만드는 요인이 되고 있습니다.

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6. 결론: 부동산 시장의 미래와 신중한 선택 필요

"빚내서 집사라 시즌 2"는 이제 한계에 도달했습니다. 금리 상승, 대출 규제, 가계 부채 증가, 환율 상승 등 복합적인 문제가 시장을 억누르고 있습니다.

• 영끌 투자자들의 위기: 부동산 시장의 과열기에 영끌로 진입했던 투자자들은 현재 큰 경제적 부담을 겪고 있습니다.
• 유동성 위기의 확산: 시장 전반의 유동성 부족은 부동산뿐 아니라 금융시장 전반에 영향을 미치고 있습니다.

앞으로 부동산 시장에 진입하거나 투자 결정을 내릴 때는 신중한 접근이 필요합니다. 과거와 같은 과열 시장은 이제 찾아보기 어려울 것입니다.

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