비상계엄 이후 전국 부동산 시장 변화: 2024~2025년 부동산 대세 하락이 시작될까?

최근 부동산 시장에서 비상계엄 발표 이후 전국적으로 아파트 매매가 하락과 거래량 급감 현상이 두드러지고 있습니다. 전문가들은 2025년을 기점으로 부동산 시장의 2차 폭락이 본격적으로 시작될 가능성이 있다고 경고하고 있습니다. 이번 글에서는 서울 및 전국 주요 지역의 부동산 시장 변화, 가격 하락 원인, 주요 지표 분석, 그리고 향후 시장 전망에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

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1. 비상계엄 이후 주요 부동산 시장 변화: 거래량과 매매가 급락

① 거래량 급감: 심각한 ‘거래 절벽’ 현상

비상계엄 발표 이후 부동산 시장에서 가장 두드러지는 변화는 거래량 급감입니다. 2023년 12월 서울 아파트 거래량은 355건으로 신고되었으며, 이는 평균 대비 70% 이상 감소한 수치입니다.

• 12월 거래 신고 마감 기한:
  • 신고 기간: 12월 1일 ~ 1월 31일 (60일)
  • 12월 첫 15일간 신고 건수: 355건
  • 예상 월간 거래량: 약 1500건 미만 예상 (역대 최저 수준)

거래량이 급감한 이유는?

• 정치적·경제적 불안감 확대: 비상계엄 발표 이후 시장 불확실성 증가
• 대출 금리 인상 지속: 높은 이자 부담으로 매수 심리 위축
• 투자 심리 악화: 매수자들은 급매물 대기를 선호하며 관망세 유지

② 매매가 하락 심화: 주요 지역별 하락 사례

서울 주요 아파트 단지들을 중심으로 매매가 하락이 빠르게 진행되고 있습니다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 및 마용성(마포·용산·성동) 지역은 대규모 거래 감소와 함께 급매물 등장이 본격화되고 있습니다.

• 12월 서울 아파트 매매가 변동:
  • 서울 평균: 0.11% 하락
  • 수도권 평균: 0.05% 하락
  • 지방 평균: 0.01% 하락

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2. 주요 지역별 부동산 시장 분석: 서울 및 지방 대도시

① 서울 아파트 시장: 거래 절벽과 가격 하락 동반

서울 아파트 시장은 전국에서 가장 큰 시가총액을 차지하고 있으며, 비상계엄 이후 빠른 거래량 급감과 가격 하락 압박을 받고 있습니다.

• 거래량 변화:
  • 과거 평균 거래 비중: 20%대 유지
  • 현재 거래 비중: 5% 미만 급감

대표적 하락 사례:

• 서초구 서초 삼풍 아파트: 5.3% 폭락
• 영등포구 시범 아파트: 대규모 하락
• 강남구 도곡 현대아파트: 0.2% 상승 (예외적 사례)

② 지방 주요 도시 시장: 세종·부산·대구 중심으로 급락

지방 대도시 부동산 시장에서는 세종시가 가장 큰 낙폭을 보이고 있습니다. 세종시는 0.8% 미만의 거래 비중을 기록하며, 여전히 가격 급락이 이어지고 있습니다.

• 세종시: 2년 이상 연속 하락세 지속
• 부산·대구: 반등 실패 후 추가 하락 전망
• 경상북도 일부: 특정 지역은 이미 저점 경신

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3. 시장 변화 원인: 왜 부동산 시장이 하락하고 있나?

① 정치·경제적 불확실성 증가

비상계엄 선언 이후, 경제적·정치적 불확실성이 시장 심리를 더욱 악화시키고 있습니다. 정부 정책이 예측 불가능한 상황에서 매수자들은 관망세를 유지하며 시장에 대한 신뢰를 잃고 있습니다.

② 대출 금리 인상과 금융시장 압박

금융 시장 불안과 함께 대출 금리 인상이 시장 침체의 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 대출 이자 부담이 커지면서 주택 매수 여력이 크게 감소하고 있으며, 이는 주택 매매 거래 감소로 이어지고 있습니다.

③ 거래 절벽과 매물 적체 현상

부동산 시장에서 거래 절벽 현상이 심화되면서 일부 급매물 등장과 함께 가격 인하 압박이 가속화되고 있습니다. 매도자들은 가격을 지속적으로 인하하고 있지만, 매수자들은 더 큰 하락을 기다리며 관망하는 상황이 반복되고 있습니다.

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4. 향후 시장 전망: 대세 하락은 언제까지 지속될까?

전문가들은 2025년을 기점으로 부동산 시장의 2차 폭락이 본격적으로 시작될 가능성이 크다고 경고하고 있습니다. 이는 2021년 상승장 이후의 조정 국면이 현재까지도 이어지고 있으며, 대세 하락 국면이 지속될 수 있음을 시사합니다.

주요 변수:

• 대출 금리 변화: 금리 인하 가능성 여부
• 정부 정책 변화: 대출 규제 완화 및 부동산 세제 정책 변화
• 국내외 경제 상황: 글로벌 경기 침체와 정치적 안정성

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결론: 침체가 시작된 부동산 시장, 대응 전략은?

현재 부동산 시장은 거래량 감소, 가격 하락, 급매물 증가 등 전형적인 침체 국면에 빠져 있습니다. 비상계엄 발표 이후의 시장 변화는 경제적 불확실성, 대출 금리 부담 증가, 투자 심리 악화 등 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.

투자자 및 실수요자들은:

• 시장 변화에 민감하게 대응하고,
• 장기적 관점에서 시장 흐름을 주의 깊게 살펴야 할 것입니다.
  2024~2025년의 시장 변화에 미리 대비하고, 적절한 매수·매도 시점을 파악하는 것이 중요한 시기입니다.
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