하락론자의 입장에서 판단해본 부동산 전망

취득세와 금리 인하의 제한적인 효과

우선, 취득세와 같은 세금 부담이 매우 크기 때문에, 금리가 인하되더라도 부동산 투자가 활성화되기 어렵다는 점이 강조됩니다. 서울에서 추가 주택을 구입할 경우 취득세가 8%에 달하며, 20억 원짜리 주택을 구입하면 약 1억 6천만 원의 세금을 부담해야 합니다. 이는 투자자들이 큰 리스크를 감수하지 않게 만드는 중요한 요인입니다. 금리 인하가 주택 구매를 촉진할 수 있다는 기대가 있지만, 실제로는 세금 부담과 시장의 불확실성으로 인해 투자자들이 쉽게 움직이지 않을 것입니다. 또한, 과거 사례를 보면 금리가 낮아진다고 해서 항상 집값이 오르는 것은 아니었으며, 금리 인하 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나옵니다.

출처:연합뉴스

수요 부족과 매물 증가

부동산 시장의 핵심 문제는 수요 부족입니다. 수요가 없는 시장에서 가격이 오르기 어려운 것은 당연합니다. 현재 서울 아파트의 44%가 투자 목적으로 보유되고 있지만, 집값 상승에 대한 기대가 낮아지면서 매도 물량이 증가하고 있습니다. 특히, 서울 아파트 매도 물량이 8만 5천 채로 역대 최고치를 기록하고 있다는 점은 집값 하락의 중요한 신호로 해석됩니다. 수요가 뒷받침되지 않는 상태에서 매물이 늘어나면 자연스럽게 가격이 하락할 수밖에 없습니다. 인구 감소 역시 집값 하락을 가속화하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

수도권 집값도 하락 가능성

수도권 집값도 하락할 가능성이 높습니다. 서울을 포함한 수도권의 인구 집중 현상은 한계에 다다랐고, 서울 인구는 줄어들고 있는 상황입니다. 이는 높은 집값을 감당하지 못한 사람들이 외곽으로 이주하고 있음을 의미합니다. 중위소득 가구가 서울에서 집을 살 수 있는 여력이 매우 제한적이며, 이는 수요 감소를 더욱 심화시킬 것입니다. 결국, 수도권도 수요가 없는 상황에서 집값이 버티기 어려운 상황으로 가고 있으며, 하락이 불가피합니다.

공급 부족의 과장된 영향

많은 사람들이 공급 부족을 집값 상승의 중요한 이유로 들지만, 실제로는 수요가 집값을 결정합니다. 공급이 부족하다는 이유만으로 가격이 오르는 것은 아닙니다. 공급 부족이 지속된다 하더라도, 이를 감당할 수 있는 유효 수요가 부족하면 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 실제로, 많은 사람들이 높은 집값을 감당할 수 없기 때문에 수도권 외곽이나 비수도권으로 이동하고 있으며, 주택 공급이 감소하더라도 수요 감소가 더 큰 영향을 미칠 것입니다. 금리 인하 역시 일부 수요를 촉진할 수 있지만, 전체적인 구매 여력이 줄어드는 상황에서 그 효과는 제한적일 수 있습니다.

결론적으로, 부동산 하락론자들은 수요 감소, 매도 물량 증가, 인구 감소와 같은 요인들이 장기적으로 집값 하락을 이끌 것으로 봅니다. 금리 인하나 공급 부족이 집값을 지탱할 수 있는 요소로 작용할 수 있지만, 실질적인 구매 여력이 뒷받침되지 않는다면 집값이 하락하는 것은 불가피하다는 것이 하락론자들의 주된 입장입니다. 유효 수요가 없는 시장에서 가격 상승은 지속될 수 없으며, 부동산 시장은 하락 국면에 접어들 가능성이 높습니다.