서울 아파트 실거래가지수 9개월만에 하락세로 전환

아파트가 빼곡히 차있는 서울의 전경

서울 아파트 시장이 2024년 9월을 기점으로 9개월 만에 실거래가 지수 하락세로 전환되었습니다. 올해 첫 하락 기록으로, 이는 대출 규제와 금리 인상이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 서울뿐만 아니라 수도권 및 전국 시장에도 영향을 미치며, 시장 전반의 관망세와 거래 감소 현상이 두드러졌습니다. 이번 글에서는 서울 아파트 실거래가 하락의 원인과 그 영향을 자세히 분석하고, 향후 전망에 대해 이야기해보겠습니다.

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1. 서울 아파트 실거래가 지수 하락: 원인 분석

1) 대출 규제 강화: 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행

2024년 9월부터 시행된 2단계 스트레스 DSR은 대출 규제를 대폭 강화하며 매수 심리를 위축시켰습니다. 이 제도는 가계부채 관리를 목표로 도입되었으나, 대출 가능 금액 축소로 인해 실수요자들의 매수 여력을 크게 제한한 결과를 낳았습니다. 특히, 대출 규제는 단순히 신규 대출뿐 아니라 기존 유주택자의 추가 대출에도 제약을 가하며 시장에 직접적인 영향을 미쳤습니다.

2) 고금리와 고환율의 복합적 영향

2024년 현재 한국 경제는 고금리와 고환율이라는 복합적인 경제 상황에 직면해 있습니다. 고금리는 자금 조달 비용을 증가시켜 실수요자와 투자자 모두의 부담을 가중시키고 있습니다. 또한, 고환율은 수입 원자재 가격 상승과 경제 전반의 불확실성을 키우며 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 요인들은 매수 심리 위축을 가속화하며 실거래가 하락을 이끌었습니다.

3) 매수 심리 위축과 거래량 감소

9월 서울 아파트 실거래량은 3089건으로 8월(6474건)의 절반 수준으로 급감했습니다. 이는 7월(9181건) 대비 약 66% 감소한 수치로, 대출 규제와 금리 인상 등의 정책적 요인이 직격탄이 되었음을 보여줍니다. 또한, 거래량 감소와 함께 매물이 점차 쌓이고 있는 상황도 매수 심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있습니다.
 

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2. 권역별 실거래가 지수 변동

서울 지역의 실거래가 지수는 지역별로 상이한 양상을 보였습니다.

1) 하락 지역: 서북권과 동북권

• 서북권(은평·서대문·마포구): 9월 실거래가 지수가 0.90% 하락하며 서울에서 가장 큰 낙폭을 기록했습니다. 서대문구 DMC파크뷰자이 전용 84㎡는 8월 12억9000만 원에서 9월 12억6500만 원으로 하락했습니다.
• 동북권(노원·도봉·강북구): 0.42% 하락하며 서북권에 이어 두 번째로 큰 낙폭을 보였습니다. 중저가 아파트 밀집 지역인 동북권은 매수 심리 위축의 영향을 더 크게 받은 것으로 분석됩니다.

2) 상승 지역: 동남권과 도심권

• 동남권(강남·서초·송파·강동구): 유일하게 0.86% 상승하며, 서울 내 상승세를 유지한 권역입니다. 대치아이파크(26억5000만 원)와 반포자이(53억4100만 원) 등 고가 단지가 신고가를 기록하며 강남권의 견고한 시장 흐름을 보여줬습니다.
• 도심권(중구·종로·용산구): 0.10% 상승하며 상승폭은 제한적이지만, 꾸준한 수요로 시장 안정세를 유지하고 있습니다.

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출처:https://v.daum.net/v/20241117150018504

3. 수도권 및 전국 시장의 흐름

서울과 달리 수도권 전체는 보합세를 보였으며, 지방은 0.20% 상승했습니다.

• 경기도: 9월 실거래가 지수는 보합(0%)을 기록하며 상승세가 멈췄습니다.
• 인천: 0.04% 상승하며 미미한 상승폭을 기록했습니다.
• 지방: 전국적으로 0.09% 상승했으나, 상승폭은 8월(0.67%) 대비 크게 둔화되었습니다.

수도권의 실거래가 지수는 9개월 만에 보합으로 전환되었으며, 이는 대출 규제와 금리 인상의 영향이 수도권 전역에 걸쳐 확산되었음을 보여줍니다. 반면, 지방 시장은 서울·수도권과의 차별화된 흐름을 보이며 소폭 상승세를 이어갔습니다.

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4. 부동산 시장의 주요 이슈와 전망

1) 매물 증가와 약보합세 전망

서울 아파트 매물은 8월 말 8만545개에서 9월 8만9337개로 약 10.9% 증가했습니다. 이는 거래 감소와 맞물려 시장에 매물이 쌓이는 결과로 이어졌으며, 매수 심리가 위축된 상태에서 거래량 감소와 함께 약보합세가 이어질 가능성이 높습니다. 전문가들은 연말까지 이러한 관망세가 지속될 것으로 보고 있으며, 매물 증가와 거래량 감소의 상관관계가 더욱 뚜렷해질 것으로 예상됩니다.

2) 고가 단지와 중저가 단지의 차별화

강남권과 같은 고가 단지는 여전히 강세를 유지하고 있는 반면, 중저가 단지 밀집 지역에서는 하락세가 더 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 지역 간 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있음을 보여줍니다.

3) 대출 규제와 고금리의 지속적 영향

대출 규제와 고금리는 당분간 시장에 강한 하방 압력을 가할 가능성이 높습니다. 특히, 매수 여력이 제한된 실수요자와 투자자들이 관망세를 유지하면서 거래량 감소와 실거래가 하락이 이어질 것으로 보입니다. 그러나 급격한 하락보다는 소폭의 조정을 거치며 안정화될 가능성이 큽니다.

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결론

2024년 9월 서울 아파트 실거래가 지수 하락은 대출 규제, 금리 인상, 그리고 고환율과 같은 거시적 경제 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 권역별로는 강남권과 일부 고가 단지에서 상승세를 유지했지만, 대부분 지역에서 매수 심리 위축과 거래 감소가 이어지고 있습니다. 연말까지 약보합세가 지속될 것으로 보이며, 대출 규제와 금리 인상이 시장 안정화의 핵심 변수로 작용할 전망입니다.
앞으로 부동산 시장은 고금리와 대출 규제의 지속 여부, 그리고 경기 상황 변화에 따라 방향성이 결정될 것으로 보이며, 투자자와 실수요자는 신중한 접근이 필요합니다.
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